Google の AI ”Gemini”

Google の AI ”Gemini” を使用するのには,、無料の Google アカウントで可能です。

この意味はよく考えるとすごいことです。

なにがすごいかって？

マイクロソフトアカウントが要らないってことです。

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マイクロソフトアカウントが要らないので Windows マシンをローカルアカウントでログインする設定のままにできます。

凶悪なマイクロソフトアカウントを使わずにすむのです。

マイクロソフトアカウントがらみの理不尽なトラブルとは無縁なままでいられます。

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マイクロソフトアカウントが要らないということは Windows マシンを使う必要がないということです。

現実に linux マシンでも、Google アカウントさえあれば利用できます。

Google アカウントはパソコンを買わなくても無料で作れます。

古い PC に無料の linux をインストールすれば 無料の Google アカウントで AI が使えます。

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実際に linux Mint をインストールした SandyBridge 世代のパソコンで Gemini を使ってみました。

ブラウザは Chromium を使っています。

ワタシ：現在有望な日本国内の不動産を資産にしているREITを教えてください。

Gemini:

日本国内の有望なREITは、投資家の目的によって注目するポイントが異なります。

一般的に有望とされるJ-REITを選ぶ際のポイントは以下の通りです。

高い分配金利回り: REITの大きな魅力の一つ。ただし、利回りの高さには物件売却益が含まれていたり、価格下落が原因の場合もあるので、その裏側にある理由も確認することが重要です。
ポートフォリオの質と分散: 投資対象となる不動産の種類（オフィス、商業施設、物流施設、ホテル、住居など）や地域が偏りすぎていないか、また物件の稼働率が高いかなどを確認します。特定の分野に特化している場合でも、その分野の将来性や安定性を見極めることが重要です。

財務健全性: 有利子負債率や格付け（AA格以上が望ましいとされる）を確認し、財務の安定性を見極めます。
NAV倍率: 株式でいうPBRに似た指標で、低いほど割安感があると言えます。
上記を踏まえ、現在（2025年6月時点）注目されている、あるいは特徴的なJ-REITをいくつかご紹介します。

2025年春の注目銘柄として挙げられているもの

GLP投資法人 (3281):
物流施設に特化したリートで、安定した収益が期待されます。
2025年4月時点で分配金利回り4.95%とされています。
物件売却益による大幅増配実績があります。

ジャパン・ホテル・リート投資法人 (8985):
ホテル特化型のリートで、インバウンド需要の回復により注目されています。
2025年4月時点で分配金利回り6.30%と高い水準です。
コロナ禍前を超える分配金水準で、2025年12月期にはさらなる増配が予想されています。

その他、高利回りのJ-REITの例

いちごオフィスリート投資法人 (8975): オフィスが主な投資対象で、高利回りの傾向があります。
グローバル・ワン不動産投資法人 (8958): オフィスが主な投資対象で、高利回りの傾向があります。
マリモ地方創生リート投資法人 (3470): 地方の不動産にも投資する総合型で、比較的高い利回りが期待されることがあります。
Oneリート投資法人 (3290): オフィスが主な投資対象で、高利回りの傾向があります。
スターアジア不動産投資法人 (3468): 総合型で、高利回りの傾向があります。
タカラレーベン不動産投資法人 (3492): 総合型で、高利回りの傾向があります。
インヴィンシブル投資法人 (8963): ホテルや住宅などを投資対象とし、比較的高い利回りで知られています。

REIT指数に連動するETF

個別の銘柄を選ぶのが難しい場合は、J-REIT全体に分散投資できるETF（上場投資信託）も選択肢になります。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 (1343)
上場インデックスファンドJリート隔月分配 (1345)
MAXIS Jリート上場投信 (1597)

投資の検討にあたって

J-REITは、株式市場の動向や金利変動、不動産市況に影響を受けます。投資を検討される際は、最新のIR情報や決算情報などを確認し、ご自身の投資目的やリスク許容度に合わせて慎重に判断してください。

REITは定期的に情報が更新されるため、上記はあくまで参考情報として、ご自身で最新の情報を確認されることを強くお勧めします。

 

ワタシ：高い分配金を主なポイントにしています。

Gemini:

高分配金を主なポイントとしてREITを選ぶ場合、いくつかの注意点と、それを踏まえた上で現在（2025年6月時点）注目されるJ-REITを具体的にご紹介します。

高分配金REITを選ぶ際の注意点

利回りの「質」を見極める:
一時的な要因による高利回り: 物件の売却益など、一時的な特別分配金が含まれている場合があります。これが恒常的なものではない場合、次期の分配金が減少する可能性があります。
価格下落による高利回り: 投資口価格が下落した結果として、利回りが相対的に高くなっている場合があります。この場合、分配金は維持されても、投資口価格の下落による元本毀損のリスクがあります。
借入金依存度: 高い分配金を維持するために、過度な借入を行っている場合があります。財務健全性（有利子負債比率など）も合わせて確認することが重要です。

ポートフォリオの安定性:
テナントの入居状況（稼働率）、賃料の安定性、契約期間などを確認し、将来にわたる収益の安定性を見極めることが重要です。
特定の物件やテナントに依存しすぎていないか、分散が効いているかも確認しましょう。
不動産市況と金利動向:
REITの分配金は不動産賃料収入が主な原資となるため、不動産市況の変動が直接影響します。
金利上昇局面では、REITの借入コストが増加し、分配金が圧迫される可能性があります。また、株式と比較した際の相対的な魅力度が低下する可能性もあります。

現在（2025年6月時点）高分配金で注目されるJ-REITの例

上記の注意点を踏まえつつ、現時点での情報と一般的な傾向から、高い分配金利回りが魅力とされるJ-REITをいくつか挙げます。

ジャパン・ホテル・リート投資法人 (8985)

ポイント: ホテル特化型のREITであり、コロナ禍からの回復により宿泊需要が急速に戻ってきていることが分配金に好影響を与えています。インバウンド（訪日外国人観光客）の増加が今後の分配金の安定性にも寄与すると期待されています。
現在の状況（参考）: 2025年4月時点での情報では、高い分配金利回りが提示されており、さらに増配の予想も出ています。ただし、ホテルの稼働率は景気変動や感染症リスクの影響を受けやすい点も考慮が必要です。

GLP投資法人 (3281)

ポイント: 物流施設に特化しており、Eコマースの拡大により物流施設の需要は非常に堅調です。賃料収入の安定性が高く、比較的安定した分配金が期待できます。物件売却益による特別分配の実績もあります。
現在の状況（参考）: 安定的な収益基盤と、時折の物件売却益による上積みで、比較的高い分配金利回りを維持しています。

いちごオフィスリート投資法人 (8975)

ポイント: オフィスビルが主な投資対象ですが、築年数や立地などによって収益の安定性に差が出ることがあります。高利回りの傾向がしばしば見られます。
現在の状況（参考）: オフィスREIT全体としては、テレワークの普及により賃料上昇に一定の圧力がかかる可能性も指摘されていますが、好立地の物件を多く保有している場合は安定した収益が見込めます。個別のポートフォリオを確認することが重要です。

インヴィンシブル投資法人 (8963)

ポイント: ホテルとレジデンス（住居）を中心に投資しており、特にホテルの回復が分配金に大きく寄与しています。
現在の状況（参考）: ホテルセクターの回復が著しく、それに伴い分配金も増加傾向にあります。

その他の高利回り銘柄候補

タカラレーベン不動産投資法人 (3492): 総合型ですが、高利回りの傾向が見られることがあります。
スターアジア不動産投資法人 (3468): 総合型で、高利回りの傾向が見られることがあります。
マリモ地方創生リート投資法人 (3470): 地方の不動産に投資するREITで、都市部とは異なる賃料特性を持ち、比較的高利回りになる場合があります。

高分配金を目指す上での戦略

IR情報の精査: 各REITの公式ウェブサイトで公開されている決算説明資料、投資主通信などを丹念に読み込み、分配金の内訳（賃料収入、売却益など）や将来の見通しを把握しましょう。
ポートフォリオの確認: 投資対象の物件の種類、立地、稼働率、主要テナント、賃料改定の状況などを確認し、収益の安定性を評価します。

財務健全性の確認: LTV（有利子負債比率）や格付け、借入金の状況を確認し、過度なリスクがないか確認します。
分散投資: 特定のREITに集中するのではなく、複数の高分配金REITや、異なるセクターのREITに分散投資することで、リスクを軽減することができます。
J-REITの分配金利回りは日々変動しますので、投資を検討される際には必ず最新の情報を確認し、ご自身の判断と責任において投資を行ってください。

 

いやあ、賢いですね。

内容もだいたいのところ問題ないレベル。

ときどきウソが混じっているでしょうから、詳細な吟味は大事ですけど。

アナリストとかコンサルタントとかかなり失職するのでは？

結論

1. Google Gemini は無料で使える
2. Windows パソコンの買い替えなど不要
3. これで Windows11 離れが進むのでは？

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